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文/北京进深 林振兴

9月21日，北京怀柔首个“好房子”——北京建工·嘉棠澐玺开盘。建工

官方开盘海报显示，重仓终于开盘当日劲销210套，地产全盘去化率超93%，潘捷创怀柔楼盘销售新纪录。告捷

仅一天后，北京它的建工网签数据就出炉了。

9月22日，嘉棠澐玺网签了一套112㎡，地产成交均价39993.66元/㎡，潘捷顶着4.05万元/㎡的告捷预售均价成交。

这个成绩，北京也令北京建工地产董事长潘捷很是建工欣慰。

因为在怀柔，重仓终于他还有一个很是头疼的老项目——璟玥林汐。四年时间才去化三成多，连地价成本三分之一都没收回来。

看到嘉棠澐玺诱人的得房率，估计璟玥林汐将更难去化了。潘捷没有想到，背刺者竟然是北京建工自己。

此外，潘捷在海淀与保利发展联手，砸重金铺排了两个大项目。

一个是嘉华天珺，销售情况一直不温不火，只能靠调规来“自救”；另一个是半壁店项目，拿地4个多月，迟迟未有动静。

眼下，嘉棠澐玺成为潘捷在帝都的挽尊之战。

上半年，北京建工地产的营收和净利纷纷“开倒车”，他急需一个项目拯救公司下滑业绩。

01

9月1日，嘉棠澐玺取得预售许可证。

全盘7栋6F-10F洋房，共224户，主力建面80-140㎡，产权得房率76%-84%区间。

其中，3#楼均价最高，次顶层136㎡顶配四居单价达到4.51万元/㎡。

如此看来，它的地价缝差很诱人。

嘉棠澐玺所在地块，由北京建工地产于5月9日，以3.59亿元底价摘得，折合楼面价1.65万元/㎡。

它赶上了好时候，彼时北京还在大肆鼓励“黑科技”。

规划要求上，鼓励在建筑设计阶段精细化户型设计，结合“好房子”政策提升得房率，打造高品质住宅。

这也是帝都土拍挂牌文件中首个明确提及“提升得房率”的地块。

乘着“好房子”东风，嘉棠澐玺打造层高3米 住宅，拥有真正第四代“好房子”配置。

南向双阳台体系：通面宽内嵌阳台 几乎与同等面宽的景观花池。

北向设备平台，端户还有侧边飘窗，270度超大采光面。

嘉棠澐玺建面使用率突破100%，这让眼下朝阳、海淀、昌平新盘，只有羡慕嫉妒恨的份儿。

虽然有政策助力，但北京建工地产却打“保守牌”。它在户型设计上中规中矩，没有多大创新。

90㎡户型狭长，通透性和采光一般；主卫是暗卫。90㎡以上，清一色都是四叶草户型。

02

在怀柔，北京建工地产还有一个去化“老大难”——璟玥林汐。它距离嘉棠澐玺7.6公里。

该项目占地面积 9.25 万平方米，项目计划总建筑面积 31.96 万平方米，于2021年9月首批房源拿证，累计推出1308套普通住宅，其中一期794套，二期514套。

据CRIC数据，截至2025年9月16日，项目累计成交447套，去化率34%，成交均价约3.15万元/m²，成交金额12.79亿元。

这是北京建工地产花44.99亿元拿下的大项目，目前地价覆盖率28.4%。

据北京建工地产2025年度第一期中期票据募集说明书，璟玥林汐预计总投资金额为77.2亿元，截至2024年9月末已投45.43亿元，占公司存货总金额比例为24.53%。

根据募集说明书，此次上限发行金额为15亿元。其中，璟玥林汐拟使用募集资金金额为3.6亿元。

嘉棠澐玺的出现，无疑“背刺”了璟玥林汐，后者将更难去化了，只能靠降价走量了。

看到嘉棠澐玺诱人的得房率，估计璟玥林汐的业主们叫惨了。他们没有想到，背刺者竟然是北京建工自己。

嘉棠澐玺和璟玥林汐为同一家项目公司——北京建邦怀憬房地产，法人兼经理为秦兴。

秦兴是北京建工地产的老员工，他曾作为项目经理，负责建工·动力港项目。目前，他还是北京云和房地产的经理兼董事，以及北京建恒润和房地产的董事。

03

对于董事长潘捷而言，北京建工地产在璟玥林汐去化上不是太顺遂，他眼下只能把重心放在怀柔新项目上。

54岁的潘捷是北京建工地产的“老人”，他一步一个脚印，坐上了一把手的位置。

此前，他曾是北京建工地产副总经理，并在总经理位置上坐了7年之久。

在2023年底，潘捷接过前任向桢的交接棒，成为北京建工地产董事长。

潘捷现在的最强辅助，是北京建工地产总经理——宋鹏，他今年41岁，年轻有为。

宋鹏也曾是潘捷在总经理任期时的助理。

他比潘捷幸运，在公司官微里，宋鹏并没有担任过副总经理之职，甚至在2021-2023年，他还“消失”在北京建工地产官微报道中，却在2024年直接跳级为公司二把手。

2023年时，陪伴潘捷左右的副总经理，包括肖宁、张浩、段志刚、姜俊杰。其中，张浩是在2016年以后就坐上副总经理位置。

按理说，副总经理是总经理的最佳人选。但这次颇为意外，他们却被宋鹏“截胡”了。

2009年，宋鹏研究生毕业后，就加入北京建工。他刚迈入工作岗位，便来到了双合家园项目一线战场，负责工程前期各项手续的报建报审工作。

两年后，宋鹏借调北京市住房和城乡建设委员会工作，完成了第一次“转身”。

2012年，宋鹏圆满完成市建委借调任务，回到公司办公室，负责公司办公室日常工作，完成了第二次“转身”。

2015年，他开始担任公司董事会秘书、纪委委员，2016年10月又兼任了公司行政管理部经理一职。

2017年，宋鹏受地产公司委派，担任通州张家湾棚改项目执行董事、顺义南彩棚改项目经理。从这时起，他的工作重心也正式向项目管理转变，完成了第三次“转身”。

次年，宋鹏担任北京建工后沙峪项目经理，负责该项目开发建设的整体工作。而后，他还担任地产公司总经理助理等职。

然而，在潘捷 宋鹏的双打配合下，北京建工地产上半年的业绩却“开倒车”。

该公司的营收从去年6月底的66.63亿元下降至今年6月底的39.10亿元，降幅超41%；

净利润则从上年中期的3.68亿元下降至今年6月底的1.08亿元，降幅超七成。截至6月底，北京建工地产归属于母公司所有者的净利润为-2719.57万元。

得益于，北京建工地产上半年在拿地上比较“收敛”。它的经营活动产生的现金流量净额从去年6月底的-19.61亿元，上涨至今年6月底的18.50亿元。

北京建工地产在手的现金及现金等价物余额，从2024年6月底的23.66亿元上涨至2025年6月底的38.54亿元。

截至 2025 年 6 月末，北京建工地产受限资产合计187.09亿元，受限资产占未经审计净资产的比例为123.04%。以上受限资产主要是由用于银行抵押贷款的存货规模较大所致。

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